Cómo Prepararse Para Una Ejecución Hipotecaria

¿Qué Es La Ejecución Hipotecaria?

La ejecución hipotecaria es un proceso en el que alguien que tiene un gravamen contra una propiedad, por lo general es un prestamista hipotecario, pero también puede ser una HOA, un prestamista de la línea de crédito hipotecario, o sus impuestos sobre la propiedad.

Es un proceso en el que intentan recuperar la propiedad y solo ocurre con los bienes inmuebles, no ocurre con los bienes personales con la ejecución hipotecaria.

¿Pueden las ejecuciones hipotecarias afectar a las empresas?

Puede ocurrir con cualquier tipo de propiedad inmobiliaria; no tiene por qué ser solo residencial, también puede ser comercial.

Recientemente un cliente tenía cuatro embargos judiciales contra su propiedad comercial, era un almacén, y al que más dinero le pertenecía estaba iniciando un proceso de ejecución hipotecaria.

Diferentes Tipos De Ejecuciones Hipotecarias

Hay diferentes tipos de ejecución hipotecaria, y hay diferentes entidades que pueden iniciar la ejecución.

Puede ser su prestamista hipotecario, puede ser su HOA (Asociación De Propietarios) o su COA, pueden ser los impuestos sobre la propiedad, si usted tiene una línea de crédito hipotecario o un HELOC, y hay ejecuciones judiciales.

Un método en el que el prestamista va a ir a la corte y pedir una orden judicial que les permita tomar posesión de la propiedad y la ejecución hipotecaria judicial no es tan común en Texas, como una ejecución hipotecaria no judicial tiene sentido la ejecución hipotecaria judicial.

Solo ocurre con los impuestos sobre la propiedad y las asociaciones de propietarios.

La ejecución hipotecaria no judicial es el otro tipo, y una ejecución hipotecaria no judicial evita todo el sistema judicial y solo ocurre con personas que tienen una escritura de fideicomiso y tienen esa cláusula particular en la escritura de fideicomiso que usted firmó cuando compró la propiedad.

¿Cómo Se Inicia Un Proceso De Ejecución Hipotecaria?

Normalmente lo que ocurre es que empieza con algún tipo de incumplimiento en el contrato que tienes, si te has retrasado mucho en los pagos, eso es lo más común.

Es un tipo de incumplimiento si usted firmó su préstamo, que dice que usted va a ser un residente en la propiedad y lo está utilizando como una propiedad de alquiler, que puede ser otro incumplimiento del contrato, pero para nuestros propósitos, estamos hablando de alguien que ha caído en el retraso de los pagos de la hipoteca, personas que fueron despedidas, que tenía Covid, que no podía hacer sus pagos de la hipoteca por un tiempo, y luego el prestamista hipotecario vuelve y dice: vamos a iniciar la ejecución hipotecaria.

Lo primero que ocurre es que la propia ordenanza que tienen que hacer es que tienen que enviarte un aviso de impago, y te lo enviarán por correo certificado.

Si es una notificación de incumplimiento tienes 30 días para hacer lo que te piden.

Te darán la fecha exacta en la carta y lo que te piden normalmente es que te pongas al día con los pagos de la hipoteca.

Si se trata de una notificación de impago, tiene 20 días para «subsanar».

La subsanación es un término para ponerse al día en los pagos, por lo que primero se presenta una notificación de impago o una notificación de incumplimiento, y tienes al menos 20 o a veces 30 días para subsanar.

Después de que el tiempo haya ocurrido, tienen que publicar un aviso de venta, que van a enviarle por correo certificado, que van a poner en su puerta principal y el aviso de venta dice que planean vender su casa o su propiedad comercial en la subasta, usted tiene que tener por lo menos 3 semanas de aviso antes de la fecha de venta.

En esos 21 días, tienes algo de tiempo para decidir qué vas a hacer.

En Austin las ventas de ejecución hipotecaria tienen lugar el primer martes del mes, así que incluso si digamos que su aviso de venta fue el 30 de diciembre, es demasiado pronto, y usted tiene que tener al menos 21 días antes de que la venta se lleve a cabo, usted tiene el aviso de venta el 30 de diciembre, entonces su venta de ejecución hipotecaria no puede tener lugar hasta el primer martes de febrero, por lo que tiene más de 21 días, pero 21 días es el mínimo.

¿Afecta la ejecución hipotecaria a mi informe crediticio?

Afectará a su informe de crédito, ya sea judicial o no judicial. Se informa en las tres agencias de informes de crédito, y es probable que afecte a su puntuación FICO, que bajará.

Desgraciadamente, también podría afectar su capacidad para pedir un préstamo en el futuro, ya sea para una tarjeta de crédito para la vivienda o para cualquier otro tipo de préstamo que desee obtener.

¿Cuál Es La Mejor Manera De Prevenir Una Ejecución Hipotecaria?

La prevención, por supuesto, es mantenerse al día con sus pagos, si es que puede hacerlo, esa es la respuesta obvia si se da cuenta de que se ha atrasado.

Hay ciertas agencias por ahí que pueden ayudarte a curar, hay una en el estado de Ohio que se llama Save The Dream, y aplicas a esta caridad y te dan un cierto si calificas te dan el dinero para ponerte al día con los pagos de tu hipoteca.

Esa es una opción o si usted tiene un tío rico que puede entregar ese dinero para usted curar, que la delincuencia en sus pagos de la hipoteca es una manera de detener la ejecución hipotecaria en sus pistas.

Otra solución muy popular es modificar su préstamo, ahora, esto es diferente de un «Refinanciamiento».

Una refinanciación es un proceso completamente nuevo en el que se solicita.

Usted obtiene la evaluación de su propiedad y es un nuevo préstamo, una modificación de su préstamo se hace a través de lo que solía ser modificaciones llamado Hamp.

En los días de las grandes ejecuciones hipotecarias de hace 10 años, hay diferentes tipos de modificaciones disponibles a través de su prestamista, y si usted está en el proceso de modificación de su préstamo bajo la ley federal, entonces el prestamista no puede ejecutar la hipoteca de la propiedad mientras usted está en el proceso de modificación.

Donde intervenimos es en la 3ra  forma de detener una ejecución hipotecaria, usted tiene que presentar la bancarrota y está la suspensión automática, por lo que el momento en que usted presenta su bancarrota, todas las acciones de recolección incluyendo una ejecución hipotecaria que tiene que parar hasta que la suspensión se levanta, ya sea por orden judicial o porque ya no está en la bancarrota.

La bancarrota puede ayudarle a ganar tiempo o a ponerse al día en los pagos de la hipoteca.

¿Necesito Un Abogado Para La Ejecución Hipotecaria?

Siempre es una buena idea contar con un buen asesoramiento legal si vas a hacer la ruta de la modificación.

Hay empresas y algunas de ellas son estafas y otras son completamente válidas que le ayudarán a caminar a través del proceso de modificación.
Si eres muy organizado, llevas un buen registro, haces una copia de todo lo que envías por correo, probablemente puedas hacer la modificación por tu cuenta y ahorrarte algo de dinero.

Es una lista muy clara de los documentos que necesitan, dicho esto, las compañías hipotecarias son conocidas por ser extremadamente quisquillosas, si digamos que te falta una página en tu extracto bancario, entonces van a negar la modificación, o van a decir que necesitan otro documento, y mientras consigues ese otro documento necesitan talones de pago actualizados, y es un ir y venir para siempre.

Por lo general, si usted es bastante organizado puede conseguir todo en esa lista de verificación, es 100% precisa, usted lo consigue para ellos a tiempo, usted tiene un registro de lo que usted ha enviado, cómo usted lo ha enviado, la fecha en que lo envió, probablemente va a estar bien para ahorrar algo de dinero y no utilizar un abogado, pero si usted necesita un poco de ayuda para organizarse, podría ser una buena idea hablar con un abogado de bancarrota que pueda ayudarle a obtener esa modificación.

¿Es Mejor El Capítulo 7 O El Capítulo 13 Para La Ejecución Hipotecaria?

Hay muchos tipos de bancarrotas, pero vamos a ver principalmente el Capítulo 7 y el Capítulo 13.

Su abogado de bancarrota le va a preguntar cuál es su objetivo, ¿está buscando una manera de salir de esta casa que es demasiado caro? o ¿solo quiere ser capaz de salir de ella?

Si ese es el caso, entonces el Capítulo 7 podría ser lo mejor para usted dependiendo de un millón de otros factores, pero el Capítulo 7 le permitiría salir de la casa y no poseer nada más en ella, sin embargo, si usted quiere permanecer en esta propiedad, porque es el lugar donde quiere criar a sus hijos y tiene sentido para que usted permanezca allí, puede permitirse ahora después de un período de no ser capaz de hacer sus pagos de la hipoteca.

El Capítulo 13 que es una reestructuración de la deuda que podría tener mucho más sentido, una de las razones, además del hecho de que somos abogados de bancarrota, es que preferimos la ruta de la bancarrota sobre una modificación, es que en una modificación tomarán lo que sea que usted reorganice en sus pagos de la hipoteca y lo envuelva de nuevo en el préstamo, por lo que esencialmente usted está pagando los intereses de ese atraso y por lo general extienden el préstamo de 30 años a 40 años.

Por ejemplo, en el Capítulo 13 tienes un periodo para ponerte al día con esa hipoteca atrasada a un interés del cero por ciento, por lo que no estás pagando intereses por ello.

Si usted es capaz de hacer un plan de pago del Capítulo 13, donde se mantiene al día en su hipoteca, tiene hasta 5 años para ponerse al día en esa hipoteca, entonces usted está haciendo el interés cero y está todo al día por 5 años, por lo que podría ser la mejor vía para algunas personas.

¿Por Qué Hay Menos Personas Que Declaran Bancarrota Durante La Pandemia?

Desde hace 2 años, la comunidad de la bancarrota ha estado diciendo: de acuerdo, la ola va a golpear a todos, vamos a ver todas estas bancarrotas al igual que hace 10 años, todo el mundo a prepararse, y luego los números siguen bajando y bajando.

La bancarrota es tanto una decisión financiera como una decisión emocional o psicológica, la gente está ahí, hay mucha emoción ligada a la bancarrota, así que cuando la gente está endeudada y tiene problemas, a veces está demasiado abrumada.

A menudo, la depresión y la ansiedad acompañan a las personas que están profundamente endeudadas, y la sensación de agobio hace que a veces les resulte difícil dar ese primer paso para conseguir ayuda, para salir de esa deuda.

Otro fenómeno que vimos es que al principio de la pandemia los hogares pudieron, de alguna manera, deshacerse de su deuda, tomaron mucha de esa deuda y la pagaron.

Mucho de eso tiene que ver con la pandemia federal que ayuda a la local estatal, la moratoria de los desalojos, la moratoria de las ejecuciones hipotecarias.

Si no tienes que hacer el pago de tu casa, tal vez vas a pagar esa tarjeta de crédito para estar en mejor forma.

Sabemos que las bancarrotas suelen ser la tendencia, y hay como un desfase de 2 años por lo que la gente se declara en bancarrota cuando tiene muchas deudas de consumo, si has podido pagar tu deuda a través de la pandemia con el alivio que se ofreció, no vas a estar tan abrumado, otra cosa que podría estar pasando es que la gente no puede pagar a un abogado, por lo que no es gratis declararse en bancarrota.

A veces las personas que están abrumadas simplemente no pueden permitirse solicitar a un abogado y, a continuación, otro factor que podría estar sucediendo es que una gran cantidad de abogados de la bancarrota han dejado de ser abogados de la bancarrota, han movido su práctica más hacia las relaciones domésticas y el derecho de familia, o se han apoyado fuertemente en una práctica de las colecciones, muy bien, pero varios abogados de la bancarrota han dicho que este es el momento de retirarse, este es el momento de cambiar su práctica porque los números son tan tan abajo de hace 10 años.

Conceptos Erróneos Sobre La Ejecución Hipotecaria

Hay esta vergüenza y lo oímos todo el tiempo, que existe la idea de que la gente que se aleja de sus casas, o entran en la ejecución hipotecaria, dicen que solo hay esto: ¡Oh, Dios mío, cómo es posible que hayan cambiado el nombre de esta obligación! Firmaron esos papeles y tienen que devolverlo, y luego cuando nos enteramos: ¿Cómo pudieron abandonar esa casa? Hiciste esa promesa, bueno, ¿y si te digo que el principal sostén de la familia murió de COVID-19? ¿o si te dijera que se han quedado discapacitados de repente o que han tenido una apoplejía o algún tipo de enfermedad? Eso estaba fuera de su control.

Todo el mundo merece la dignidad de tener algún tipo de alivio, no deberías estar atado a una propiedad para toda la eternidad, y luego tener todo tipo de situaciones catastróficas.

El principal concepto erróneo, como todos los conceptos erróneos que tienen que ver con la bancarrota, es que se trata de una especie de falla moral, que te has quedado atrás y que el diablo te ha atrapado, y cómo te atreves, pero hay soluciones y la gente no se aleja alegremente de nada.

68% de las bancarrotas se presentan debido a la deuda médica, y tener una catástrofe médica o incluso un problema médico en curso que tiene no es un fallo moral, nadie pidió eso, nadie hizo alguna mala decisión en el camino y luego decidió que iban a tener cáncer, por lo que es debido a las estadísticas abrumadoras que es la deuda médica que está impulsando una gran cantidad de la bancarrota.

Nadie debería sentirse mal si algún tipo de acontecimiento médico o cualquier evento como el desempleo, les hizo retrasarse en los pagos de su hipoteca y se enfrentan a la ejecución hipotecaria, todo el mundo merece un techo sobre su cabeza.

¿Se puede rescatar una propiedad después de la ejecución hipotecaria?

La redención solo ocurre después de que la subasta ha tenido lugar, y solo está disponible en los impuestos sobre la propiedad y las situaciones HOA, a cosas les llamamos ejecuciones judiciales, usted tiene 180 días y usted sería capaz de redimir la propiedad al hacer todos los pagos y ponerse al día, el pago de sus honorarios de abogados, el pago de todos los costos, etc.

Va a ser más de lo que probablemente la mayoría de la gente espera, pero con los impuestos sobre la propiedad y HOAs, sí, usted tiene 180 días después de la subasta para poder redimir la propiedad que son 6 meses.

¿Sigo debiendo dinero después de la ejecución hipotecaria?

Cambia Estado por Estado, por ejemplo en el Estado de Washington que también tiene ejecuciones hipotecarias no judiciales al igual que Texas.

En Washington, si es tu primera hipoteca y son ellos los que hacen la ejecución, no pueden volver a por ese dinero que se debe después de la ejecución.

En Texas, sin embargo, se puede, se llama un saldo deficiente, digamos que su casa vale 100K y la venden en una subasta por 100K, pero usted debe 150K por ella.

El prestamista hipotecario puede volver y decir: usted sabe que 50K que no recuperamos, estamos viniendo a usted para eso, por lo que el saldo de la deficiencia puede seguir por ahí, eso es algo que puede ser descargado en una bancarrota.

¿La Bancarrota Se Extiende También A Mi Cónyuge?

Depende del tipo de bancarrota, Texas es un Estado de bienes gananciales, así que aunque la hipoteca esté solo a su nombre, digamos que la esposa tiene la hipoteca debido al estatus de bienes gananciales de Texas, entonces el esposo sigue teniendo una obligación legal sobre la hipoteca, aunque solo esté a nombre de la esposa, así que no importa que ambos cónyuges tengan la deuda.

Si solo uno de los cónyuges se declara en bancarrota , el otro se considera codeudor.

Puede que no se presenten con ellos, pero uno de los cónyuges sí lo hace.

En una bancarrota del Capítulo 7 digamos que usted quiere alejarse de la casa, usted quiere alejarse del saldo de la deficiencia por lo que presentar un Capítulo 7 para solo un nuevo comienzo.

No existe la protección del codeudor, por lo que si usted y la esposa se declaran en bancarrota, su marido podría seguir en el gancho y perseguido por el prestamista para esa deuda, el Capítulo 13 es diferente.

El Capítulo 13, que es una reestructuración que usted haría un pago mensual que se calcula con varios factores, el Capítulo 13 tiene la protección de co-deudor, por lo que si se trata de su cónyuge que también usted sabe que tiene una obligación en ese préstamo, si usted co-firmó en el auto de su hijo, que es un co-deudor con usted.

En todo tipo de situaciones en las que usted tiene una deuda compartida, el Capítulo 13 protegerá a la otra persona que no presenta la solicitud y que también comparte esa deuda.